Ein neues Baurecht kann aus einem gewöhnlichen Grundstück ein Investment machen – Ein älteres Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, ein großer Innenhof, eine kaum genutzte Gewerbefläche oder ein Grundstück mit einem Wohngebäude im vorderen Bereich: Immobilien mit solchen Eigenschaften waren für Investoren schon immer interessant. Der Bau-Turbo 2026 bietet nun einen zusätzlichen Anlass, ihr Entwicklungspotenzial neu zu untersuchen.

„Für Immobilieninvestoren beginnt Wertschöpfung nicht erst mit dem Bau. Sie beginnt mit der Fähigkeit, zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten zu erkennen, richtig zu kalkulieren und in genehmigungsfähige Projekte zu überführen.“

Seit dem 30. Oktober 2025 gelten in Deutschland erweiterte bauplanungsrechtliche Möglichkeiten für den Wohnungsbau. Die wichtigste Neuerung ist § 246e Baugesetzbuch (BauGB). Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Kommunen zusätzliche Wohnbauprojekte auch dann ermöglichen, wenn bisherige planungsrechtliche Regelungen entgegenstehen. Eine Änderung oder Neuaufstellung des Bebauungsplans kann dadurch entbehrlich werden.

Für Kapitalanleger liegt der wirtschaftliche Reiz darin, dass ein Grundstück möglicherweise mehr Wohnfläche aufnehmen kann, als seine gegenwärtige Nutzung vermuten lässt.Das verändert die Betrachtung bei Immobilienankäufen. Neben Lage, Kaufpreis, Mietrendite und Gebäudezustand erhält eine weitere Kennzahl besonderes Gewicht: die zusätzlich wirtschaftlich realisierbare Wohnfläche. Dabei gilt eine wichtige Unterscheidung: Ein bislang nicht ausgeschöpftes Entwicklungspotenzial ist noch kein gesichertes Baurecht. Erst eine belastbare rechtliche und wirtschaftliche Prüfung macht daraus eine seriöse Investitionsgrundlage.

Bau-Turbo 2026 – Die wichtigsten Erkenntnisse für Investoren

• Neue Baurechte können Werte verändern

• Nachverdichtung erschließt zusätzliche Mietflächen

• Aufstockungen bieten interessante Entwicklungschancen

• Kaufpreise benötigen fundierte Residualkalkulationen

• Kommunale Zustimmung bestimmt die Umsetzbarkeit

• Renditen hängen von Gesamtkosten ab

Was der Bau-Turbo 2026 für Immobilieninvestoren verändert

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung hat der Gesetzgeber mehrere Instrumente geschaffen beziehungsweise erweitert. Für Investoren sind insbesondere drei Vorschriften relevant.

Die Regelung in § 246e BauGB ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Die Gemeinde muss der Anwendung zustimmen. Nachbarliche Interessen, öffentliche Belange sowie weitere baurechtliche Anforderungen bleiben zu berücksichtigen. Interessant ist dabei nicht nur die Möglichkeit, mehr Wohnraum zu schaffen. Auch die frühzeitige Klärung von Baurecht kann wirtschaftlichen Wert besitzen: Ein Projekt mit nachvollziehbar gesicherter Genehmigungslage lässt sich anders bewerten als ein Objekt, dessen Entwicklungsmöglichkeiten lediglich angenommen werden.

Drei Immobilienarten mit besonderem Potenzial

Die wichtigste Investorenfrage: Wie viel darf ein Grundstück kosten?

Wer eine Immobilie mit Entwicklungspotenzial kauft, sollte nicht allein die vorhandenen Mieteinnahmen oder den aktuellen Zustand bewerten. Entscheidend ist, wie viel Kapital nach Durchführung eines Projekts voraussichtlich erwirtschaftet werden kann und welche Investitionen bis dahin erforderlich sind. In der professionellen Projektentwicklung wird dafür häufig eine Residualwertberechnung verwendet. Sie beginnt beim erwarteten Wert des fertiggestellten Projekts und zieht sämtliche Kosten sowie einen angemessenen Entwicklergewinn und Risikopuffer ab.

Vereinfacht lautet die Rechnung:

Residualwert = Projektwert = Entwicklungskosten = Gewinn / Risiko

Das Ergebnis beschreibt den wirtschaftlich tragbaren Ankaufspreis vor gesondert zu berücksichtigenden Erwerbsnebenkosten, sofern diese nicht bereits in der Kalkulation enthalten sind.

Beispiel 1: Nachverdichtung auf einem innerstädtischen Grundstück

Ein Investor prüft den Erwerb einer größeren Immobilie. Auf dem Grundstück befindet sich bereits ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Im rückwärtigen Grundstücksbereich wäre möglicherweise Platz für sechs zusätzliche Wohnungen. Die Planung sieht insgesamt 480 Quadratmeter neue Wohnfläche vor. Für das neue Gebäude werden beispielhaft eine monatliche Nettokaltmiete von 15 Euro je Quadratmeter und eine vereinfachte Nettoertragsquote von 80 Prozent unterstellt.

Daraus ergeben sich folgende Werte: MODELLRECHNUNG · NEUBAU MIT SECHS WOHNUNGEN

Zusätzliche Wohnfläche	480 m²
Angenommene Kaltmiete	15 €/m²
Jährliche Nettokaltmiete	86.400 €
Modellierter Nettoertrag	69.120 €

Bei einer angenommenen anfänglichen Nettoertragsrendite von 4,5 Prozent ergibt sich ein rechnerischer Projektwert von rund 1,54 Millionen Euro. Dieser Wert ist allerdings noch kein Gewinn. Um die Investitionsentscheidung beurteilen zu können, muss er den gesamten Entwicklungskosten gegenübergestellt werden.

Der errechnete Residualwert von 192.000 Euro ist keine Prognose eines konkreten Marktwerts. Er beschreibt das verbleibende Budget für den Grundstücksanteil und weitere nicht berücksichtigte projektbezogene Ankaufskosten. Die bestehende Immobilie und deren Erträge sind in dieser isolierten Berechnung nicht enthalten.

Für den Investor bedeutet das: Das zusätzliche Baurecht kann einen wirtschaftlichen Beitrag zum Wert des Grundstücks leisten. Wie hoch dieser tatsächlich ist, hängt jedoch von den individuell erzielbaren Mieten, dem baulichen Konzept, den Kosten und der Genehmigungslage ab. Der entscheidende Punkt ist nicht, möglichst viel bauen zu können, sondern zusätzliche Wohnfläche zu vertretbaren Kosten zu entwickeln.

Wie empfindlich ist die Rendite gegenüber Mieten und Baukosten?

Eine seriöse Immobilienkalkulation sollte nicht allein auf einem optimistischen Basisszenario beruhen. Gerade bei Neubau- und Nachverdichtungsprojekten wirken sich Veränderungen bei Baukosten und Mieteinnahmen erheblich auf den wirtschaftlich tragbaren Grundstückspreis aus. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich der Residualwert unseres Beispielprojekts verändert, wenn statt 15 Euro Nettokaltmiete nur 14 Euro oder aber 16 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Bereits eine Veränderung der monatlichen Nettokaltmiete um einen Euro je Quadratmeter verändert den modellierten Residualwert um 102.400 Euro. Steigen zusätzlich die veranschlagten Baukosten von 960.000 Euro um zehn Prozent, reduziert sich der Residualwert im Basisszenario von 192.000 auf 96.000 Euro. Diese Zahlen machen deutlich, weshalb Projektentwickler vor dem Ankauf mehrere Szenarien berücksichtigen sollten. Nicht allein die baurechtliche Möglichkeit entscheidet über die Attraktivität, sondern die Differenz zwischen dem realisierbaren Projektwert und dem notwendigen Kapitaleinsatz.

Beispiel 2: Aufstockung eines Mehrfamilienhauses als Bestandsstrategie

Eine andere Ausgangssituation besteht bei einem bereits vorhandenen Mehrfamilienhaus. Hier muss der Investor keinen vollständigen Neubau auf einem zusätzlichen Grundstück realisieren, sondern kann möglicherweise das bestehende Gebäude erweitern. Angenommen, ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten lässt sich um vier zusätzliche Wohnungen mit insgesamt 280 Quadratmetern erweitern. Für diese Aufstockung werden folgende Modellannahmen verwendet:

Die modellierte Nettoanfangsrendite von rund fünf Prozent kann für einen Bestandshalter interessant sein. Ob das Projekt tatsächlich überzeugt, hängt vom individuellen Finanzierungskonzept, der steuerlichen Situation, der Bauzeit und den baulichen Risiken ab. Aufstockungen können zudem erhebliche Eingriffe in die bestehende Immobilie erforderlich machen. Notwendige Verstärkungen der Tragkonstruktion, Anpassungen des Treppenhauses oder zusätzliche Brandschutzmaßnahmen können die Investitionskosten deutlich erhöhen.

Für Investoren ist deshalb eine frühe technische Machbarkeitsstudie besonders wichtig. Sie verhindert, dass ein scheinbar attraktives Flächenpotenzial mit unrealistischen Herstellungskosten bewertet wird.

Drei Investitionsstrategien: Kaufen, entwickeln oder verkaufen

Der Bau-Turbo bietet nicht nur Möglichkeiten für klassische Bestandshalter. Je nach Kapitalausstattung, Erfahrung und Risikobereitschaft kommen unterschiedliche Strategien in Betracht.

Bei der zweiten Strategie ist zu beachten, dass der Bau-Turbo nicht automatisch die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen erleichtert. Insbesondere die eigenständigen Genehmigungsvorschriften des § 250 BauGB können in entsprechend bestimmten Gebieten relevant bleiben.

Die kommunale Praxis entscheidet über die Attraktivität

Eine Besonderheit des Bau-Turbos besteht darin, dass die Städte und Gemeinden eine zentrale Rolle behalten. § 246e BauGB gibt ihnen die Möglichkeit, weitreichende Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht zuzulassen. Eine Verpflichtung, jedes wirtschaftlich interessante Vorhaben zu unterstützen, entsteht dadurch nicht.

Die gemeindliche Zustimmung richtet sich nach § 36a BauGB. Dort ist grundsätzlich eine Dreimonatsfrist vorgesehen, die bei einer Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit verlängert werden kann. Diese Frist betrifft die kommunale Zustimmung und ist nicht mit einer dreimonatigen Frist für das gesamte Baugenehmigungsverfahren gleichzusetzen.

Dass Kommunen eigene städtebauliche Anforderungen berücksichtigen können, ist für die Renditekalkulation von Bedeutung. Im März 2026 bestätigte die Bundesregierung in einer Bundestagsantwort ausdrücklich, dass Gemeinden ihre Zustimmung mit Anforderungen verbinden können. Auch städtebauliche Verträge und eine mögliche Abschöpfung von Bodenwertsteigerungen wurden dabei angesprochen.

Für Investoren können daraus zusätzliche Kosten oder Verpflichtungen entstehen. Eine Kalkulation, die ausschließlich auf maximal möglicher Wohnfläche beruht, greift daher zu kurz. Ein bereits im Januar 2026 ergangenes Urteil des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts verdeutlicht zudem, dass auch Verfahrensfragen relevant sind. Das Gericht entschied unter anderem, dass vor Inkrafttreten des § 246e BauGB bei der Gemeinde eingegangene Bauanträge die neue dreimonatige Frist für die Zustimmungsfiktion nicht auslösen. Für professionelle Investoren empfiehlt sich daher, die Rechtslage und die örtliche Verwaltungspraxis bereits vor einer verbindlichen Kaufentscheidung zu klären.

Die acht wichtigsten Prüfungen vor einem Immobilienankauf

Ein Grundstück mit zusätzlichem Bebauungspotenzial sollte vor dem Ankauf anhand einer systematischen Due-Diligence-Prüfung untersucht werden.

Finanzierung und Steuern: Was Investoren zusätzlich berücksichtigen sollten

Auch die Finanzierung beeinflusst die Attraktivität eines Bau-Turbo-Projekts erheblich. Wird beispielsweise eine Aufstockung über Fremdkapital finanziert, sind neben dem laufenden Kapitaldienst mögliche Bauzeitverlängerungen und Zinsänderungen zu berücksichtigen.  Ein zusätzliches Geschoss kann zwar neue Mieterträge schaffen, diese stehen jedoch regelmäßig erst nach Fertigstellung und Vermietung zur Verfügung. Während der Bauphase können dagegen bereits Finanzierungskosten anfallen.

Steuerlich ist zwischen dem Erwerb des vorhandenen Gebäudes, neuen Herstellungskosten, dem Bodenwert und gegebenenfalls begünstigten Wohnungsbaumaßnahmen zu unterscheiden. Ob beispielsweise eine degressive Gebäudeabschreibung oder eine Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz in Betracht kommt, hängt von den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen ab. Der Bau-Turbo selbst begründet keinen zusätzlichen Abschreibungsanspruch. Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, kann zudem prüfen, welche Bedeutung die steuerliche Restnutzungsdauer des vorhandenen Gebäudes für die Abschreibung besitzt. Dies ist eine eigenständige steuerliche Frage und von der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit zusätzlicher Wohnungen zu unterscheiden.

Warum die Jahre bis 2030 für Investoren interessant sind

Die Sonderregelung des § 246e BauGB gilt bis zum 31. Dezember 2030. Entscheidend ist nach dem Gesetz nicht, dass ein genehmigtes Gebäude bis zu diesem Zeitpunkt vollständig errichtet sein muss, sondern dass die Sonderregelung innerhalb des vorgesehenen Zeitraums im bauaufsichtlichen Verfahren angewendet werden kann. Für Investoren ist dieser zeitliche Rahmen ein wichtiger Faktor der Projektplanung. Grundstückssuche, technische Prüfung, Entwurfsplanung, kommunale Abstimmung und Finanzierung benötigen weiterhin Zeit.

Frühzeitige Projektentwicklung kann deshalb interessant sein. Sie ermöglicht es, geeignete Immobilien zu identifizieren, wirtschaftliche Szenarien zu berechnen und Genehmigungsfragen strukturiert zu klären. Eine flächendeckende oder automatische Wertsteigerung von Grundstücken lässt sich aus dem Gesetz dagegen nicht ableiten. Der wirtschaftliche Nutzen bleibt vom konkreten Standort, der kommunalen Entscheidung und der individuellen Projektrechnung abhängig.

Fazit: Der Bau-Turbo macht Entwicklungspotenziale zu einem wichtigen Investmentfaktor

Der Bau-Turbo 2026 verändert die Perspektive auf zahlreiche Bestandsimmobilien. Neben der vorhandenen Nutzung wird die Frage wichtiger, ob zusätzliche Wohnungen geschaffen und damit neue Erträge erzielt werden können. Für professionelle Kapitalanleger entsteht dadurch ein zusätzlicher Ansatz für die Immobilienanalyse: Nicht allein die aktuelle Mietrendite, sondern auch die wirtschaftlich realisierbare Entwicklung des Grundstücks entscheidet über seine Attraktivität. Besonders interessant können Mehrfamilienhäuser mit Aufstockungspotenzial, geeignete Grundstücke für zusätzliche Wohngebäude und wirtschaftlich umnutzbare Gewerbeimmobilien sein. Der erfolgreiche Investor kauft jedoch nicht allein die Aussicht auf mehr Baurecht. Er kalkuliert, was sich daraus nach Abzug sämtlicher Kosten tatsächlich erwirtschaften lässt. Der Bau-Turbo schafft neue Möglichkeiten. Die wirtschaftliche Qualität einer Investition ergibt sich weiterhin aus fundierter Prüfung, belastbarer Planung und einem angemessenen Kaufpreis.

Welche Immobilien eignen sich besonders für Bau-Turbo-Projekte?

Interessant sind insbesondere Bestandsimmobilien mit zusätzlichen Flächenreserven, aufstockbare Mehrfamilienhäuser und geeignete Gewerbeobjekte, die sich in Wohnungen umnutzen lassen. Maßgeblich bleiben die rechtliche und technische Machbarkeit.

Wie berechnet man den wirtschaftlichen Wert eines zusätzlichen Baurechts?

Eine Möglichkeit ist die Residualwertmethode. Dabei werden vom erwarteten Wert des fertigen Projekts sämtliche Entwicklungskosten, Risiken und ein angemessener Entwicklergewinn abgezogen. Der verbleibende Betrag dient als Orientierungswert für den wirtschaftlich tragbaren Ankauf.

Ist die Nachverdichtung durch den Bau-Turbo überall möglich?

Nein. Die Vorschriften gelten bundesweit, ihre Anwendung hängt jedoch vom konkreten Standort und den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen ab. Bei § 246e BauGB ist die Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Im Außenbereich besteht zusätzlich die Voraussetzung des räumlichen Zusammenhangs mit bestimmten Siedlungsflächen.

Kann ich ein Grundstück erwerben und nach geklärtem Baurecht weiterverkaufen?

Grundsätzlich ist dies als Projektentwicklungsstrategie möglich. Ob sich dadurch ein Gewinn erzielen lässt, hängt unter anderem von Ankaufspreis, Planungskosten, Genehmigungslage, Nachfrage und den möglichen Verkaufserlösen ab.

Wie wirkt sich eine Aufstockung auf die Immobilienrendite aus?

Sie kann zusätzliche Mieteinnahmen schaffen. Für eine korrekte Renditeberechnung müssen diese Erträge den vollständigen Herstellungskosten einschließlich Planung, Finanzierung und weiterer Aufwendungen gegenübergestellt werden.

Sind mit dem Bau-Turbo steuerliche Vorteile verbunden?

Der Bau-Turbo ist eine bauplanungsrechtliche Neuregelung und schafft selbst keine besondere Steuervergünstigung. Bei Investitionen in zusätzlichen Wohnraum können unabhängig davon steuerliche Abschreibungsvorschriften relevant sein.

Wie lange können Investoren den Bau-Turbo nutzen?

Die Sonderregelung nach § 246e BauGB ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Genehmigungen, die rechtmäßig auf ihrer Grundlage erteilt wurden, verlieren nach Ablauf dieser Frist nicht automatisch ihre Gültigkeit.

Quellen und rechtliche Grundlagen

Recherchestand und rechtliche Einordnung: 8. Oktober 2026

1. Baugesetzbuch, § 246e – Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau.

2. Baugesetzbuch, § 36a – Zustimmung der Gemeinde.

3. Baugesetzbuch, § 34 – Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich.

4. Bundesregierung – Schneller bauen mit dem Wohnungsbau-Turbo.

5. Bundesbauministerium – Informationen für private Bauherren.

6. Deutscher Bundestag, 13. März 2026 – Zustimmung zum Bau-Turbo unter Bedingungen.

   Sächsisches Oberverwaltungsgericht – Urteil vom 27. Januar 2026, Az. 1 A 496/22.

Rechtlicher Hinweis: Die dargestellten Modellrechnungen dienen ausschließlich der Veranschaulichung wirtschaftlicher Zusammenhänge. Die verwendeten Mieten, Baukosten, Kapitalisierungszinssätze und Renditen sind frei gewählte Annahmen und keine konkreten Marktangebote oder Anlageempfehlungen. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Immobilienbewertungsberatung.